Słup na działce bez umowy: wynagrodzenie za bezumowne korzystanie za 6 lat wstecz

Na tysiącach działek w Polsce stoją słupy i biegną rury, na które nikt nigdy nie zawarł z właścicielem umowy. Linie budowano dziesiątki lat temu, często bez pytania o zgodę, a operatorzy przejęli je razem z całą siecią. Jeżeli operator korzysta z Twojego gruntu bez tytułu prawnego, możesz żądać zapłaty nie tylko na przyszłość, ale również za lata, które już minęły.

Na czym polega to roszczenie

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie to zapłata za okres, w którym przedsiębiorca korzystał z cudzej nieruchomości, nie mając do tego prawa: umowy, wpisanej służebności, decyzji administracyjnej ani zasiedzenia. Podstawą są przepisy Kodeksu cywilnego o roszczeniach właściciela wobec posiadacza (art. 224 i 225 w związku z art. 230).

W praktyce wynagrodzenie odpowiada temu, ile operator musiałby zapłacić, gdyby korzystał z gruntu legalnie, na przykład na podstawie umowy służebności zawartej na rynkowych warunkach. Wylicza je biegły rzeczoznawca majątkowy, z uwzględnieniem szerokości pasa, z którego korzysta operator, i wartości gruntu w kolejnych latach.

Za ile lat wstecz

Od 9 lipca 2018 r. podstawowy termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi 6 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata. Koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego.

Co to oznacza w praktyce:

• osoba prywatna może co do zasady żądać zapłaty za 6 lat przed wystąpieniem z roszczeniem;
• przedsiębiorca, którego roszczenie wiąże się z działalnością, na przykład spółka będąca właścicielem działki, za 3 lata;
• z każdym kolejnym rokiem zwłoki najstarszy rok „wypada” z roszczenia.

Dla roszczeń powstałych przed 9 lipca 2018 r. obowiązują przepisy przejściowe, które w niektórych sprawach mogą prowadzić do innego wyniku. To jeden z elementów, które sprawdzamy na samym początku.

Kiedy roszczenie nie przysługuje

Wynagrodzenie za przeszłość się nie należy, jeżeli operator miał tytuł prawny do korzystania z gruntu. Najczęściej chodzi o:

• umowę z Tobą lub poprzednim właścicielem, nawet sprzed wielu lat;
• decyzję administracyjną, na przykład wydaną na podstawie dawnych przepisów o wywłaszczaniu albo obecnego art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami;
• zasiedzenie służebności, na które operator się powołuje.

Operatorzy często twierdzą, że mają tytuł prawny, ale nie zawsze potrafią go udowodnić. Zarzut zasiedzenia stracił też na sile po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., który opisujemy w osobnym tekście o zasiedzeniu służebności przesyłu.

Dlaczego warto zacząć od wniosku o ustanowienie służebności

Sąd Najwyższy przyjął, że sam pozew o zapłatę za bezumowne korzystanie nie przerywa biegu zasiedzenia. Przerywa go natomiast wniosek o ustanowienie służebności przesyłu. Jeżeli więc urządzenia stoją od dawna, a operator może kiedyś podnieść zarzut zasiedzenia, zwykle opłaca się prowadzić obie sprawy równolegle albo zacząć od wniosku.

Sprzedałeś albo kupiłeś działkę

Wynagrodzenie za przeszłość przysługuje temu, kto był właścicielem w danym okresie. Jeżeli kupiłeś działkę z istniejącym słupem, za okres sprzed zakupu roszczenie ma co do zasady poprzedni właściciel, chyba że przeniósł je na Ciebie umową. Przy sprzedaży działki warto o tym pamiętać i wyraźnie uregulować to w umowie.

A podatek

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest zwolnione z PIT. Zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 120a ustawy o PIT dotyczy wyłącznie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Przy ugodzie obejmującej oba świadczenia warto rozdzielić kwoty w jej treści, bo o skutkach podatkowych decyduje rzeczywisty charakter świadczenia.

Od czego zacząć

1. Ustal, od kiedy urządzenia stoją na działce: pomogą zdjęcia, mapy archiwalne i dokumenty operatora.
2. Sprawdź księgę wieczystą: czy jest wpisana służebność albo ograniczenie.
3. Wyślij operatorowi wezwanie do zapłaty z wyliczeniem lub żądaniem przedstawienia tytułu prawnego.
4. Jeżeli operator odmówi albo zaproponuje symboliczną kwotę, rozważ wniosek do sądu.

Operator korzysta z Twojej działki bez umowy? Zobacz, jak prowadzimy sprawy o służebność przesyłu, albo napisz do nas. Sprawdzimy, za ile lat możesz żądać zapłaty i czy operator ma czym się bronić.

Stan prawny: listopad 2026. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy.